Trinkwasser nach Leerstand im Mehrfamilienhaus: wer prüft was?

Zwei Fälle mit unterschiedlicher Reichweite

Fall A: Eine Wohnung steht leer, während die übrigen Wohnungen die gemeinsame Anlage weiter nutzen. Dann sind besonders die selten genutzten Entnahmestellen und der Wohnungszweig zu betrachten. Der vorhandene Ratgeber zu Urlaub und Stagnation erklärt den kurzen Haushaltspfad; bei längerem Leerstand oder Änderungen an Leitungen ist der Umfang fachlich zu klären.

Fall B: Das gesamte Gebäude oder ein gemeinsamer Anlagenteil ist außer Betrieb. Dann reicht es nicht, in einer Wohnung kurz Wasser laufen zu lassen. Speicher, Zirkulation, Stränge, Absperrungen und betroffene Nutzer gehören in einen koordinierten Wiederanlauf. Die DVGW-Information zur Wiederinbetriebnahme beschreibt diesen übergreifenden technischen Blick.

Wer organisiert die Bestandsaufnahme?

Verwaltung und Betreiber dokumentieren, seit wann welcher Abschnitt nicht bestimmungsgemäß betrieben wurde und ob Umbauten, Reparaturen oder Absperrungen stattgefunden haben. Beispiel: Drei Wohnungen waren unbewohnt, der Warmwasserspeicher versorgte die übrigen Parteien weiter. Das ist nicht derselbe Zustand wie ein stillgelegter Speicher für das ganze Haus.

Eine fachliche Beurteilung klärt, welche Arbeiten oder Untersuchungen vor erneuter Nutzung erforderlich sind. Der Betreiber koordiniert Information und Zugang der betroffenen Nutzer; der Fachbetrieb beurteilt technische Teile innerhalb seines beauftragten Leistungsumfangs. Ob eine Laboruntersuchung nötig ist, wird nicht pauschal aus dem Wort „Leerstand“ abgeleitet.

• Betroffene Wohnungen und gemeinsame Anlagenteile getrennt markieren
• Stillstandszeit, Absperrungen und Umbauten protokollieren
• Betreiber, Verwaltung und Fachbetrieb vor dem Wiederanlauf zusammenbringen
• Erforderliche Prüfung und Kommunikation für den konkreten Fall festlegen

Keine Abkürzung durch Desinfektion oder Einzelspülung

Weder eine selbst angesetzte Desinfektion noch das Spülen eines einzelnen Hahns ersetzt die Prüfung eines gemeinsam stillgelegten Systems. Arbeiten an Trinkwasserleitungen und etwaige Probenahmen gehören in geeignete Fachwege. Für eine nur ungenutzte Wohnung kann der Prüfbedarf anders sein; die beiden Fälle dürfen deshalb nicht als ein Standardschema behandelt werden.

AW HTK bietet Trinkwasserhygiene und Sanitärtechnik im veröffentlichten Umfang an. Der Ratgeber sagt keine eigene Laborleistung und keine automatische Freigabe der Anlage zu.

Wasseraustausch während der Nichtnutzung belegen

Leerstand beschreibt die Nutzung der Räume, aber noch nicht den Betrieb ihrer Leitungen. Die DVGW-Information vom Juli 2021 unterscheidet eine Betriebsunterbrechung von einer Nichtnutzung, während der regelmäßiger Wasseraustausch aufrechterhalten wurde. Für die Fachklärung zählt deshalb, was am betroffenen Abschnitt tatsächlich stattgefunden hat. Ein bewohntes Nachbarzimmer beweist keinen Austausch im ungenutzten Wohnungszweig.

Bitten Sie die Verwaltung um vorhandene Betriebsaufzeichnungen für die leer stehenden Wohnungen und gemeinsame Teile. Welche Entnahmestellen wurden erfasst, wann und durch wen wurde eine vereinbarte Maßnahme ausgeführt, und welche Stellen waren nicht zugänglich? Eine geplante Betreuung oder ein Kalendereintrag belegt noch keine Ausführung. Fehlen Einträge, kennzeichnen Sie den Zeitraum als nicht dokumentiert. Daraus lässt sich weder ein sicherer Normalbetrieb noch eine bestimmte Verunreinigung ableiten.

Beispiel: Der Hausmeister hat die Versorgung des Gemeinschaftsraums dokumentiert; die verschlossene Wohnung im Obergeschoss ist darin nicht aufgeführt. Dieser Beleg gilt für den erfassten Bereich. Geben Sie dem Fachbetrieb beide Angaben, damit der nicht belegte Wohnungszweig bei der Festlegung des Wiederanlaufs sichtbar bleibt. Diese Vorbereitung enthält keine Spülanleitung.

Wiederanlauf und anschließende Nutzung verbinden

Die DVGW-Information verbindet die fachliche Wiederinbetriebnahme mit dem anschließenden bestimmungsgemäßen Betrieb. Klären Sie daher neben dem Arbeitstermin auch, welche Teile danach tatsächlich genutzt werden. Eine einmalige Maßnahme erledigt nicht die Betriebsfrage einer weiterhin unbewohnten Wohnung. Herstellerhinweise zu angeschlossenen Geräten werden gesondert zugeordnet; das Einschalten des gemeinsamen Speichers ersetzt diese Zuordnung nicht.

Lassen Sie die Rückmeldung des beauftragten Fachbetriebs dem tatsächlich bearbeiteten Bereich zuordnen: durchgeführte Maßnahme, Datum und Ergebnis, gegebenenfalls zugehöriger Untersuchungsbefund sowie noch offene Bedingungen. Der technische Arbeitsnachweis und ein Laborbefund sind verschiedene Unterlagen. Sprechen Sie mit dem Betreiber ab, wie betroffene Nutzer über den geklärten Stand informiert werden und wer die weiter ungenutzten Bereiche betreut. Ein anberaumter Termin oder eine allgemeine Aussage „Wasser läuft wieder“ genügt dafür nicht.

Der Ratgeber setzt keine allgemeine Untersuchungsfrist und erteilt keine hygienische Freigabe. Die Quelle von 2021 enthält auch damalige Rechtsverweise; daraus werden hier keine heutigen Anzeige- oder Untersuchungspflichten übernommen. Aktuelle Anforderungen und der konkrete Untersuchungsumfang werden für die eigene Anlage fachlich geklärt. Für AW HTK bleiben Sanitär- und Trinkwasserhygienearbeiten auf den vereinbarten Umfang begrenzt; Laborleistungen sind gesondert zu klären.

Passender Ratgeber

• Trinkwasser nach Urlaub oder Leerstand →
• Ungenutzte Leitungen nach Badumbau →
• Trinkwasserhygiene als Leistung →

Häufige Fragen

Offizielle Quellen

• DVGW: Wiederinbetriebnahme der Trinkwasserinstallation ↗
• TrinkwV § 31: systemische Legionellenuntersuchung ↗

Bei zeitkritischen Rechts- und Förderfragen gilt die am Entscheidungstag aktuelle amtliche Fassung.